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高風險料出價保守政府無價講恐流標香港文匯報訊(記者顏倫樂)西九龍站上蓋商業地皮昨日截標,地政總署公佈收到3份標書。作為歷來最大單一招標地產項目,其可建樓面超過300萬方呎,兼且位置優越,但因最近社會動盪加劇、中美貿易戰白熱化,市場對招標結果並不樂觀。再者,項目投資額極為龐大,單計地皮市場估值高見791億元,如政府不願調低底價,發展商出價偏向保守,地皮或有流標風險。地政總署昨日公佈,這幅西九龍站巨無霸商業用地共收到3份標書,包括長實、新地等,當中新地明言獨資投標。至於琣a則夥拍華置、利福、信置與九倉合資入標,這個組合於往常賣地場上較少見到,相信是因項目投資額高昂而集眾人之力分攤風險,與大孖沙一爭長短。資金回收期隨時需30年萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示,項目入標人數與預計相若,以實力雄厚的發展商為主。事實上,包括萊坊在內,多間測量師行此前均已因應市況調低地皮估值10%至21%,現時市場對地皮最新的估值介乎億元至791億元,每呎樓面地價約1萬元至萬元不等。林浩文認為,項目發展規模大及資金回收期長,估計中標財團以長線投資及收租為目標,因應近月市況,預料發展商出價會較為保守,估計長期租金回報率約3%至%,資金回收期約20年至30年。他又擔心,若政府不願平賣土地或調低底價,地皮面臨流標風險。今年商地買賣一波三折值得留意的是,今年政府推售商業地的道路可謂一波三折。1月底啟德第4C區5號商業及酒店地流標後,5月啟德第4C區4號地盤雖由高銀以逾億元承接,但6月修例風波觸發後,該地被「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由遭撻訂,為賣地史上罕見情況。8月政府重推該地卻以流標收場,一年內兩次有商業地流標,可謂極不尋常。埋單計,今年政府4次推售商業用地,最終只售出一幅啟德承啟道鄰近啟德體育園商業酒店地皮,8月由遠東發展以約億元中標,每呎樓面地價約7,100元,但比當時市場預期的下限還低%。出價或與政府落差巨大泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚今次就西九龍站商業用地估值僅億元,為市場估值下限。他指出,不少投資者均認為香港投資氣氛較想像中差,再加上最近社會事件令商業物業市場受到沉重打擊,影響層面遍及零售、酒店及寫字樓等,即使一向硬淨的中環核心區最近空置率都上升。他認為,當香港經濟受重創,發展商對於後市看法肯定會較為保守,再加上項目集資額極為龐大,地價連投資開發成本可達600多億元,發展風險相當高,均會令發展商出價偏低。他擔心,若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價,與政府底價或會有巨大落差,屆時流標機會就會較高。資料顯示,項目位於九龍連翔道與柯士甸道西交界,佔地約643,101方呎,最高可建樓面為3,164,590方呎,將發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓。日後亦可以向城規會申請改動規劃,發展商廈或酒店等物業。

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高風險料出價保守政府無價講恐流標香港文匯報訊(記者顏倫樂)西九龍站上蓋商業地皮昨日截標,地政總署公佈收到3份標書。作為歷來最大單一招標地產項目,其可建樓面超過300萬方呎,兼且位置優越,但因最近社會動盪加劇、中美貿易戰白熱化,市場對招標結果並不樂觀。再者,項目投資額極為龐大,單計地皮市場估值高見791億元,如政府不願調低底價,發展商出價偏向保守,地皮或有流標風險。地政總署昨日公佈,這幅西九龍站巨無霸商業用地共收到3份標書,包括長實、新地等,當中新地明言獨資投標。至於琣a則夥拍華置、利福、信置與九倉合資入標,這個組合於往常賣地場上較少見到,相信是因項目投資額高昂而集眾人之力分攤風險,與大孖沙一爭長短。資金回收期隨時需30年萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示,項目入標人數與預計相若,以實力雄厚的發展商為主。事實上,包括萊坊在內,多間測量師行此前均已因應市況調低地皮估值10%至21%,現時市場對地皮最新的估值介乎億元至791億元,每呎樓面地價約1萬元至萬元不等。林浩文認為,項目發展規模大及資金回收期長,估計中標財團以長線投資及收租為目標,因應近月市況,預料發展商出價會較為保守,估計長期租金回報率約3%至%,資金回收期約20年至30年。他又擔心,若政府不願平賣土地或調低底價,地皮面臨流標風險。今年商地買賣一波三折值得留意的是,今年政府推售商業地的道路可謂一波三折。1月底啟德第4C區5號商業及酒店地流標後,5月啟德第4C區4號地盤雖由高銀以逾億元承接,但6月修例風波觸發後,該地被「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由遭撻訂,為賣地史上罕見情況。8月政府重推該地卻以流標收場,一年內兩次有商業地流標,可謂極不尋常。埋單計,今年政府4次推售商業用地,最終只售出一幅啟德承啟道鄰近啟德體育園商業酒店地皮,8月由遠東發展以約億元中標,每呎樓面地價約7,100元,但比當時市場預期的下限還低%。出價或與政府落差巨大泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚今次就西九龍站商業用地估值僅億元,為市場估值下限。他指出,不少投資者均認為香港投資氣氛較想像中差,再加上最近社會事件令商業物業市場受到沉重打擊,影響層面遍及零售、酒店及寫字樓等,即使一向硬淨的中環核心區最近空置率都上升。他認為,當香港經濟受重創,發展商對於後市看法肯定會較為保守,再加上項目集資額極為龐大,地價連投資開發成本可達600多億元,發展風險相當高,均會令發展商出價偏低。他擔心,若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價,與政府底價或會有巨大落差,屆時流標機會就會較高。資料顯示,項目位於九龍連翔道與柯士甸道西交界,佔地約643,101方呎,最高可建樓面為3,164,590方呎,將發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓。日後亦可以向城規會申請改動規劃,發展商廈或酒店等物業。

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何亮亮日前,香港特區前政務司司長陳方安生及兩名「泛民」議員前往美國訪問。陳太獲得美國副總統彭斯「簡短會見」,還在傳統基金會發表演說,稱美國一旦取消《香港政策法》中給予香港的特殊地位,即使美方一開始只取消部分特殊對待,也足以對香港經濟及國際地位造成打擊。過氣政客陳太和兩名現任議員到華盛頓,要求美國官方干預香港特區事務,其值得關注之處有三。首先是美國官方利用香港的「一國兩制」地位和反對派政客,污名化「一國兩制」,影響香港的輿情,已經是常態。但是,美國官方往往是在認為對自己有利或需要的時候,才採取這種行動,以達到特定的目的。由於香港至今沒有國家安全的法律,是國家安全方面的「自由港」,香港的反對派政客可以在美國的策動下肆無忌憚地從事危害中國國家安全的行動而不會受到懲罰,而他們通常的借口卻是「中國政府破壞香港的『一國兩制』」。其次是《香港政策法》。這是美國國會在1992年通過的國內法,承認香港為獨立關稅區。二十多年來,美國國務院每年或每隔一兩年,會向國會提交《香港政策法》的報告。去年,美國國會的美中經濟與安全審查委員會提出,美國政府應該重新審視香港獨立關稅區之地位與政策,以及限制美國潛在軍用高科技產品出口到香港。顯而易見,這是美國國會的一種策略,試圖以此要挾中國政府作出讓步,否則美國可能取消香港的獨立關稅區地位。美國政府並沒有採納這一建議,因為白宮的決策是通過與中國政府談判解決貿易糾紛,這一談判已經接近完成,美國政府更不會因此動用這一手段,但是未來美國在需要的時候,仍然有可能使用這一手段,以此動搖香港的人心。香港的獨立關稅區地位是由《基本法》規定的,是中國政府在香港實行「一國兩制」的組成部分,並非美國或其他國家的恩賜。獨立關稅區為香港的經濟繁榮創造了條件,也為在香港的外資提供保障,相信美國政府和美資企業對此非常清楚。由時間點來看,三名香港反對派政客訪問華盛頓的時間,正好是美國國務院公佈《香港政策法案報告》的日子(3月22日),這份報告確認維持香港的獨立關稅區地位,但又指稱中國政府的個別行為違反《基本法》和《中英聯合聲明》。可見美國政府既定政策是承認香港的獨立關稅區地位,只是有時要敲打一下中國。第三,如果美國不承認香港的獨立關稅區地位,將香港對美出口與美對香港出口,與中國內地同樣看待,會產生什麼後果?香港對美出口,只佔香港出口總額的8%,如果這部分全部被美國徵稅,對香港整體出口有影響,但不是毀滅性的打擊。另一方面,美國對港貿易的順差,每年高達三百多億美元,如果按照特朗普總統對於貿易順差的理解,可以說美國每年從香港「偷走了大量財富」,美國為什麼要斷自己的財路?明乎此,香港的反對派政客乞求美國考慮撤銷承認香港的獨立關稅區地位,只能是自曝其醜,而美國只是利用他們騷擾中國。(本文轉載《環球時報》,作者是鳳凰衛視評論員。)ㄛ何亮亮日前,香港特區前政務司司長陳方安生及兩名「泛民」議員前往美國訪問。陳太獲得美國副總統彭斯「簡短會見」,還在傳統基金會發表演說,稱美國一旦取消《香港政策法》中給予香港的特殊地位,即使美方一開始只取消部分特殊對待,也足以對香港經濟及國際地位造成打擊。過氣政客陳太和兩名現任議員到華盛頓,要求美國官方干預香港特區事務,其值得關注之處有三。首先是美國官方利用香港的「一國兩制」地位和反對派政客,污名化「一國兩制」,影響香港的輿情,已經是常態。但是,美國官方往往是在認為對自己有利或需要的時候,才採取這種行動,以達到特定的目的。由於香港至今沒有國家安全的法律,是國家安全方面的「自由港」,香港的反對派政客可以在美國的策動下肆無忌憚地從事危害中國國家安全的行動而不會受到懲罰,而他們通常的借口卻是「中國政府破壞香港的『一國兩制』」。其次是《香港政策法》。這是美國國會在1992年通過的國內法,承認香港為獨立關稅區。二十多年來,美國國務院每年或每隔一兩年,會向國會提交《香港政策法》的報告。去年,美國國會的美中經濟與安全審查委員會提出,美國政府應該重新審視香港獨立關稅區之地位與政策,以及限制美國潛在軍用高科技產品出口到香港。顯而易見,這是美國國會的一種策略,試圖以此要挾中國政府作出讓步,否則美國可能取消香港的獨立關稅區地位。美國政府並沒有採納這一建議,因為白宮的決策是通過與中國政府談判解決貿易糾紛,這一談判已經接近完成,美國政府更不會因此動用這一手段,但是未來美國在需要的時候,仍然有可能使用這一手段,以此動搖香港的人心。香港的獨立關稅區地位是由《基本法》規定的,是中國政府在香港實行「一國兩制」的組成部分,並非美國或其他國家的恩賜。獨立關稅區為香港的經濟繁榮創造了條件,也為在香港的外資提供保障,相信美國政府和美資企業對此非常清楚。由時間點來看,三名香港反對派政客訪問華盛頓的時間,正好是美國國務院公佈《香港政策法案報告》的日子(3月22日),這份報告確認維持香港的獨立關稅區地位,但又指稱中國政府的個別行為違反《基本法》和《中英聯合聲明》。可見美國政府既定政策是承認香港的獨立關稅區地位,只是有時要敲打一下中國。第三,如果美國不承認香港的獨立關稅區地位,將香港對美出口與美對香港出口,與中國內地同樣看待,會產生什麼後果?香港對美出口,只佔香港出口總額的8%,如果這部分全部被美國徵稅,對香港整體出口有影響,但不是毀滅性的打擊。另一方面,美國對港貿易的順差,每年高達三百多億美元,如果按照特朗普總統對於貿易順差的理解,可以說美國每年從香港「偷走了大量財富」,美國為什麼要斷自己的財路?明乎此,香港的反對派政客乞求美國考慮撤銷承認香港的獨立關稅區地位,只能是自曝其醜,而美國只是利用他們騷擾中國。(本文轉載《環球時報》,作者是鳳凰衛視評論員。)﹝栦鏝豌佽ㄛ艘覂阨霜輛刓僱爵ㄛ坻陑构腕砑豭﹝﹝

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